NSI in het kort

Concentratie

Sinds begin 2017 heeft NSI een nieuwe strategie. Hierin staat focus centraal.

• Bij NSI gaan we voor een zo hoog mogelijke risico-gewogen totaal rendement
• NSI richt zich op het beleggen in kantoorpanden
• NSI investeert in zeven target steden waar we bovengemiddelde economische groei verwachten
• NSI heeft een actief beleggingsbeleid waarbij we door herpositionering en herontwikkeling waarde toevoegen aan onze panden

Asset rotatie

Om de focus te krijgen moet het winkelvastgoed, kleinere kantoren en kantoren buiten de zeven target steden verkocht worden. De opbrengsten hiervan worden herbelegd in veel grotere kantoorpanden in bijvoorbeeld Amsterdam en Utrecht.

NSI heeft de afgelopen jaren in meer dan 100 deals voor meer dan €400 mln aan panden verkocht en voor meer dan €550 mln gekocht.

Portefeuille 31 december 2018

Verkopen 2016 – 2018

Hiermee is NSI één van de meest actieve beleggers op de Nederlandse vastgoedmarkt

Portefeuille split

Door de actieve asset rotatie ligt nu 45% van de €1.2 miljard aan panden in Amsterdam en 70% in de vier grote steden. Nog ongeveer €200 mln is non-core die in de komende jaren verkocht zal worden. Hiervan was aan het einde van 2018 €125 mln winkels en industrial. De opbrengsten zullen voor een groot gedeelte gebruikt worden om de ontwikkelingspijplijn te financieren.

We verwachten door verkoop van non-core panden en het ontwikkelen van nieuwe kantoorgebouwen in Amsterdam dat in de toekomst 60-80% van de portefeuille in Amsterdam ligt.

Projectontwikkeling

NSI is naast het beleggen in kantoren ook actief in het ontwikkelen van nieuwe panden voor de portefeuille. Op dit moment wordt er met ING gewerkt aan een nieuw kantoorgebouw in Amsterdam Zuidoost naast ING’s nieuwe Global HQ.

Het bestaande pand van circa 13.000 vierkante meter zal worden afgebroken en plaatsmaken voor twee nieuwe gebouwen van in totaal 35.000 vierkante meter die passen binnen de nieuwe ING campus. Hiermee is een totale investering van ongeveer €120 mln gemoeid.

NSI heeft momenteel een ontwikkelingspijplijn van meer dan €300 mln en zal de komende jaren één van de grootste kantoren ontwikkelaars van Amsterdam worden

HNK

HNK is het inhouse flexibele kantoren concept van NSI. Hiermee zijn wij sinds 2012 actief in deze nieuwe sterk stijgende trend binnen de kantorenmarkt. Flexkantoren vertegenwoordigen nu nog maar 5% van het vloeroppervlak van de Nederlandse kantorenmarkt. De verwachting is dat dit de komende jaren sterk zal stijgen. Initieel waren het vooral de ZZP’ers die behoefte hadden aan flexibele huurcontracten en een full service kantorenoplossing. Nu zijn er ook veel grote corporates die zich in een HNK vestigen voor de goede service en hippe uitstraling.

Op dit moment vertegenwoordigen de 14 HNK panden circa 17% van de waarde van NSI.

HNK’s worden gekenmerkt door een grote lobby op de begane grond met receptie en vergaderzalen zoals je dat in een hotel gewend bent

Loan-to-value

NSI heeft een LTV target range tussen de 35% en 40%. Aan het einde van 2018 was de LTV circa 37% en deze zal worden teruggebracht in aanloop van de start van NSI’s eerste ontwikkelingsproject

Loan to value

NSI heeft een defensieve financieringsstrategie. De kapitaalstructuur moet ten alle tijde ten dienste staan van de vastgoedstrategie en nooit andersom.

Dit betekent dat wanneer er meer ontwikkelrisico genomen wordt of als het operationele risico toeneemt door het relatief groter worden van de HNK activiteiten, het financieringsrisico omlaag gebracht moet worden. Hiermee verwachten we dat het totaalrendement door de cyclus heen geoptimaliseerd wordt.

Cost of debt

In 2018 zijn 90% van de schulden geherfinancierd en is naast het verlagen van de rentekosten, de gemiddelde looptijd van de leningen verlengd tot 5 jaar

Rentekosten

De rentekosten zijn de afgelopen jaren sterk gedaald van boven de 5% naar 2% eind 2018. Enerzijds door de daling van de rente in de markt. Anderzijds omdat het risico profiel van NSI sterk verbeterd is. Sinds 2018 heeft NSI een ‘implied investment grade credit rating’ waardoor wij een aantrekkelijke partner zijn voor grote institutionele beleggers om geld aan uit te lenen.

De komende tijd zal er actief bekeken worden of er gebruik gemaakt kan worden van de huidige lage rente standen, om de gemiddelde looptijd nog verder te verlengen en verdere diversificatie aan te brengen in de schuldverschaffers.